本报记者 晏秋秋
10月22日，上海楼市承受了“信息密集轰炸”的一夜。楼市终于感受到一丝暖意。
这一晚，财政部、国家税务总局、中国人民银行出台多项房地产调控举措，其中包括减免交易环节税收、下调贷款利率、降低首付比例等。
而就在上海楼市专业人士紧张研究最新政策时，上海出台了14条“细则”。“14条”中，调整普通住房标准、提高公积金贷款额度等举措，被认为给房地产市场注入了强心剂。
从目前状况看，上海“14条”的出台，主要目的是为了活跃市场，而非拉升房价。
“对楼市的具体影响，还需进一步观察。但基本可以肯定的是，‘14条’将极大活跃市场交易，但上海房价不会大涨。”这位人士分析说。
普通住房的标准将调整
在“14条”中提到，上海将调整普通住房标准。
仔细解读财政部昨天发布的《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，可以发现，政策适用范围被明确限定为“对个人首次购买的90平方米及以下普通商品房”。
此外，央行公告中也明确，居民首次购买“普通自住房和改善型普通自住房”，贷款利率和首付比例可适当放松。
这也就意味着，普通住房标准，成为能否享受新政的关键。上海现行的普通住房标准，已执行3年。当时规定，普通住房必须满足3个条件——
■小区建筑容积率在1.0以上；
■单套建筑面积在140平方米以下；
■房价方面，内环线以内单价低于1.75万元，内外环之间单价低于1万元，外环以外单价低于7000元。
按此标准，目前上海符合普通住房标准的楼盘并不多。“网上房地产”今天上午9时显示，全市一手房普通住宅只有18574套。其中，许多普通住宅位于外环线以外。
专家分析，之所以出现这一局面，是因为上海楼市经历过去几年的一轮发展，房价上涨许多。内环线以内，单价低于1.75万元的楼盘基本绝迹，内外环之间单价低于1万元的楼盘也很少。换句话说，3年前的普通住房标准，已不适合上海楼市的现状。
上海调整本市普通住房标准，具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
新政将活跃二手房市场
在17日国务院常务会议经济工作意见中，对房地产行业“降低住房交易税费，支持居民购房”的说法，被上海楼市各方普遍关注。
而在昨天出台的“14条”中，普通房出售交营业税的期限，由5年调低至2年。再配合普通住房标准调整，因此许多专家认为，这一举措将活跃市场。按照此前规定，二手房交易中，购房未满5年上市交易，将征收高额个人所得税和高达总房价5.5%的营业税。
最近几个月，上海二手房市场正经历“寒冬”，不少高档房源转售为租，成交量连续下滑。9月份，受新盘降价促销的影响，不少原先欲购买二手房的客户转向一手房市场，二手房市场压力陡增。市区11个区域共有7个出现下跌，平均跌幅为0.56%，其中，跌幅最大的为闵行区，下跌1.91%。市中心区域，除静安和徐汇分别上涨0.67%和0.17%外，其余区域仍延续下调趋势。上海二手房指数办公室统计数据显示，二手房市场连续两个月下跌板块过半，平均跌幅超过1%。
由于二手房交易“冰封”，房产中介的日子也不好过，不少门店关门，中介人员纷纷另觅他职。而“14条”新政，将极大地活跃二手房市场，增加二手房的流通性。“可以预计的是，不少人会因此重新拥有入市热情，而且税费减免将使交易者获得实惠。
对“5年缩至2年”这一政策的解读，专家们出现了一些分歧。有人认为，新政刺激了二手房市场，可以延缓房价下行。而另一些专家则表示，新政将促使一大批房源进入交易市场，缓解上海楼市“有效供应不足”的现状。“供应量上去了，供求矛盾缓解了，房价自然要下行。这就像过去楼盘预售标准提高后，上海房价迎来一轮上扬一样，多数都是由供求关系决定的。”
公积金贷款额度再次提高
上海的“14条”中，对“契税下调到1%”，有3个限制条件：个人首次购买；90平方米及以下；普通住房。
业内人士认为，目前同时符合这3个条件的购房者，在上海不多。
此外，契税由1.5%下调到1%，少收了0.5%，一套普通住房100万元，只是少收5000元。再免去印花税和土地增值税，减免费用也不到1万元。
其实，减免税收更多是提振信心，缓解房产市场的观望情绪。“新政背后，其实传递出一个非常明确的信号，政府在鼓励百姓购房。”而加大旧区改造力度，进一步建立和完善住房保障体系，则对市场进行“托底”。
相比之下，对个贷的放松，则被普遍认为是对房产市场“刚性需求”的保护。在短期内，上海连续两次调整公积金贷款额度。10月15日，上海调整住房公积金贷款上限。对第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款额度上限，从10万元调整为20万元，每户家庭购房总贷款额度不超过60万元。
昨天，上海又大幅度提高公积金贷款额度，并将单一借款人公积金基本贷款自住普通住房首付公积金比例，调低至两成。个人基本公积金贷款额上调至30万元，家庭最高贷款额度将达到80万元。专家认为，放松个贷并不意味着开发商的利好，因为“还有很多限制条件”。“但是，这对刺激市场需求，放大交易量，肯定有着正面的作用。”
值得注意的是，政策中首次提到的“改善型普通自住房”，并不意味着放松了“第二套房的房贷”。根据权威解读，改善型住房主要是指卖“旧”换“新”的改善方式，不能简单将其与第二套房画等号。
焦点关注 首次购买小户型住房者得益大
市场翘首期待的“救楼市”系列政策昨晚浮出水面，财政部、中国人民银行分别就降低住房交易税费和房贷政策出台了相关措施，同时上海市政府推出了促进房地产市场健康发展的“14条”。
这一系列优惠政策针对性强，锁定在“个人首次购买90平方米及以下普通住房的”，减轻了消费者的利息负担，减少了税费，向普通老百姓购买自住房或改善住房条件的居住需求倾斜。一对年轻人如果想在上海市区购买一套100万元的90平方米二手房作为婚房，如今“我想有个家”的梦想也许就能早一点实现。
■首先，第一套住房的首付从原先的三成降低为两成，一下子可减轻10万元的压力。
■其次，可充分享受公积金贷款的优惠，有补充公积金的双职工家庭最高可贷到80万元；而个人住房公积金贷款利率在1个月内连续下调2次，每次下调0.27个百分点。5年期以下（含）由10月9日前的4.59%调整为4.05%，5年期以上由1个月前的5.13%调整为4.59%。每10万元公积金贷款30年等额还款，月供可减少32.75元。
■第三，个人商业贷款的优惠利率可下浮到7折，月供压力比去年大为改善。以每10万元30年等额还款为例，两次降息前，5年以上贷款基准利率为7.83%，月供为721.94元；15%优惠利率后月供为642.32元。如今5年以上贷款基准利率降至7.47%，月供为697.16元，可减少支出24.78元；下浮15%后的优惠利率为6.3495%，月供622.20元，比去年可减少20.12元；下浮30%后的优惠利率为5.229%，受惠幅度高达2.6个百分点，月供仅为550.90元，比去年享受最优惠利率时减少了91.42元。
■第四，购买二手房时相关交易税费也相应减少，普通住房契税税率由原来的1.5%下调到1%，100万元总价可省下5000元；免征收印花税，原先买方为总房价的0.05%，又省下500元。免受个人购买普通住房的住房登记费80元/套，免收住房交易（转让）手续费2.5元×建筑面积90平方米，可省下225元。
如果这对年轻人购买100万元的二手房，首付20万元，组合贷款采用50万元公积金贷款与30万元的商业贷款（享受最优7折利率），30年等额本息还款法，不仅首付减轻10万元，月供比去年少了438元，还能省下5805元的交易税费，一定会感到购房起步门槛相对低了，肩头的担子减轻了些许。
对于把这套普通住房卖给年轻人的上家，依据此次上海14条新政，交易税费同样大幅减低。免征印花税，省500元；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税，若这套普通住房还不超过5年，则能免去原先按总房价5.55%计算的营业税55500元。个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税（普通住房按房价的1%计）10000元。对个人销售住房暂免征收土地增值税，普通住房原来就免征。免收个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费，省225元。总计减免交易税费66225元，转让成本大为降低。 本报记者 王欣
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